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老四方与市北房价差距不断缩小 三大片区上涨明
添加日期:[2019-02-26 09:34]

  说起老四方,这是一个青岛城市化发展较早的区域,早在上世纪五六十年代,随着一大批工业的进驻而兴起,当年的四方大酒店、四方机厂、海云庵广场都满载着上一辈人的回忆,那时的老四方妥妥地是主城中心。但随着青岛经济发展和经济结构转型,老四方也逐渐开始落寞成“老城区”。

  2012年年末,市北和四方合并的消息横空出世,引起了“轩然大波”,一大批规划和利好开始排队问世,老四方迸发出新的活力与市北逐渐接轨。如今,无论是配套还是居住环境上,老四方与老市北的差距都在逐渐减小,特别是体现在房价上,两个老城区的房价开始进入“无缝接轨”时代。

  老四方与市北区合并后,对于楼市的来说影响重大,尤其是刚合并的第一年,无论是成交量还是房价都成“裂变式”增长。2013年住宅成交量上涨明显,2012年成交3110套,2013年呈爆发式增长成交6502套,增长109.1%;房价也从11021元/㎡上涨至11436元/㎡,一年上涨了415元/㎡。

  新都心是老四方和市北合并后发展最为显著地片区,2010年新都心建设指挥部的成立揭开了新都心发展的序幕,进入了发展的元年。但是直到2012年新都心才真正进入发展大跨步的阶段,恰好市北与老四方合并的时间点吻合,新都心核心商务区进入了建设阶段:万科广场、凯德广场以及老四方首家五星级酒店-尼斯酒店多家项目入驻,地铁3号线也于当年在新都心修建站点。

  当时新都心的住宅项目有万科城,海信淮安郡,青建太阳岛等,但是当时新都心的楼盘的价格还是处在老四方的平均水平,与一路之隔的老市北区有差距,回想当年,福州路以北的万科蓝山2012年就卖到16000-17000元/㎡,一路之隔的海信淮安郡开盘的价格是12700元/㎡,差出了4000元/㎡,福州北路分出的不仅是老市北和老四方,也是房价的分水岭。经过几年的发展,目前海信淮安郡二手房房价已经达到17000元/㎡与万科蓝山的房价几乎持平了,这代表着老四方的新都心经过了几年的发展得到了认可,已经从“麻雀变凤凰”。

  现在新都心已经成为了人们心中的第三代城市中心,尤其是新都心的几大盘也成为了“香饽饽”,身价自然水涨船高,最为著名的是黑龙江路东侧的保利叶公馆和南侧的万科三期国际公园,2014年两家打得十分火热,位置相近但一个是老市北,一个是传统的老四方,然而两家的房价几乎持平,而且卖得都十分的“抢手”,彻底逆转了从前一路之隔,房价相差巨大的情形。

  新都心是“麻雀变凤凰”先走一步,而老四方的西部老城区也在近两年开始了蝶变,“高大上”的新楼盘不断代替老旧的城区面貌,传统片区开始“拆旧建新”成了新旧交替片区,而随着新楼盘的出现,加上老城区原有的完善配套,带动房价也开始逐渐走高。

  老四方的传统中心区域是人民路沿线及海云庵片区,这片区域内第一个新楼盘应该是保利里院里,据记者追溯,保利里院里是2012年的销售均价为11500元/㎡,而在老四方和市北合并后,保利里院里的均价就涨到了13000元/㎡,不仅如此,还间接带动了周边房价的上涨。此外,这一片区许多房子还在市北区棚户区改造范围内,二手房价格逐年变高。

  海云庵周边的湖岛片区则随着老企业的搬迁开始大变样,中海、海信、华融等房产大鳄的进驻让老城区开启了“造城之旅”。就拿湖岛片区的原双桃化工来说,老企业搬迁腾出后,原地块被中海拿下开发了中海临安府项目,当年上市时均价为12500元/㎡。几年前要是说这个位置卖到12500元/㎡,大家会觉得是“痴人说梦”,然而中海临安府一直热销,直到售罄。2015年,中海又出手拿下了国棉二厂海岸路22号地块,并迅速推出了新项目中海蓝庭,目前该项目高层均价9900元/㎡,多层均价11800元/㎡,价格相比周边的多层二手房来说还要高,最近一些跟随青岛新闻网看房车的市民告诉记者,来看过蓝庭几次了,发现价格一直都在小幅跳动。不仅如此,业内人士也预测,在周边新建住宅项目越来越多,人气越来越旺之后,房价或将继续上涨。

  此外还有金华路沿线,也是老四方正在崛起的一个新兴居住片区,除了原来的一些老式居民区外,在一批老厂原址上诞生的新楼盘格外引人瞩目。一路走下来,秀兰禧悦都,金域府邸,中泰信上景,重庆金科星辰等,如今都成了青岛楼市上的热点。

  据了解,此前这里的房价比李沧的核心区域还要便宜,然而现在房价一路上涨。例如,金域府邸2015年中旬开盘时均价为9500元/㎡,年末时价格增长到10500元/㎡,短短半年时间就上涨1000元/㎡;“越来越值钱”的还有秀兰禧悦都,去年年中时候它的均价为8500-8600元/㎡而现在也达到了均价9300元/㎡。半年来金华路以金域府邸和秀兰禧悦山为代表的楼盘涨价幅度在青岛绝无仅有,它们只是这个片区的代表,也是老四方房价的一个“缩影”。

  老四方除了传统的区域外,还有一些新兴片区正在崛起,最为为人称道的就是欢乐滨海城和总部大道,这俩片区之前并没有任何的居住楼盘,欢乐滨海城之前为空地,而总部大道片区原本全部为老企业旧址。

  欢乐滨海城之前为后海一片海滩,按照规划将打造成为青岛主城区西部以商务办公、休闲旅游、商业、居住为主导功能的富有滨海城市特色的多元复合型生态新城。

  大规划落地之后,保利首先进驻,开发了欢乐滨海城的第一个商品住宅项目保利香槟国际,之后陆续有了绿地海德公馆,蓝泰海乐府,温莎郡等新楼盘。据悉,保利香槟国际目前均价在11500元/㎡,价格直逼新都心周边的楼盘。不过整体来看,欢乐滨海城目前的新房价格在主城区范围内还是相当有优势的,可随着欢乐滨海城相关配套的完善,以及其他大规划落地,这一片区房价也是一路看涨。

  与欢乐滨海城相邻的是总部大道,规划中的总部大道范围包括李村河以南、瑞昌路以北、环湾大道以东、胶济铁路以西的合围区域,占地1622亩。这一片区是曾经毫无居住区的老工厂聚集地,也是青岛市最大的老企业搬迁区域。老企业代表过去,而未来的5-8年,这里的55%土地将建设成产业化商业写字楼,45%土地将建成城市住宅。

  回顾之前聚集的老企业,包括青啤麦芽厂、泰能焦化制气、海晶化工等共计15家,目前该区域的建设已经取得了阶段性进展,大部分老企业旧址已经拆除,原址地块入储,其中有些已经上市拍卖。这其中最引人瞩目的就是,2015年年底万科以41亿的价格拿下了海晶化工四幅地块,据了解,这四幅地块总占地面积223812.3㎡,规划建筑面积738792.9㎡,春节刚过,记者再次来到项目现场时看到带有“万科未来城”字样的巨幅广告围挡已经在项目现场亮相,这也代表着青岛总部大道建设的一个开端。

  据悉,万科未来城预计今年上半年就将开盘问世。在此,万科的造城能力和区域打造能力将再度被全方位展示,新城建设由此拉开序幕,未来前景让人倍加期待。

  综合来看,目前来说的老四方的房价还是呈阶梯状分布的,与市北相邻的片区房价与老市北无异,逆转了之前一路之隔相差几千万的状况;老四方传统区域价格虽然相对不高但是新楼盘涌现,房价涨势已经显现,还有一些老企业搬迁区域“腾笼换鸟”进程备受期待,“新年买房看市北”已经成为许多购房者的共识。